Brandschutz und/oder Bestandsschutz

Anpassungspflichten und Haftungsfragen

Teil 2

Beruft sich der Betroffene in einem Widerspruchsverfahren ohne Erfolg auf seinen Bestandsschutz, so kann er die Anordnung durch die Verwaltungsgerichte überprüfen lassen. Dabei obliegt ihm die Darlegungs- und Beweislast, dass das Gebäude in seiner streitgegenständlichen Beschaffenheit (zum Beispiel Fenster in Brandwand, vergleiche OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.12.2012) seinerzeit baurechtlich zulässig gewesen war. Handelt es sich allerdings um die Errichtung eines zweiten Rettungsweges, so wird er in der Regel wenig Chancen haben. Derartige Anordnungen sind von den Gerichten bisher fast ausnahmslos bestätigt worden (vergleiche OVG NRW, Urteil vom 28.08.2011). Dies gilt selbst dann, wenn mit dem nachträglichen Einbau Kollisionen mit Abstandsflächenregelungen verbunden sind, weil in diesem Falle auch Abweichungen zugelassen werden können (vergleiche OVG NRW, Beschluss vom 01.10.2008).

3. Anpassungspflichten bei wesentlichen Änderungen

Sollen rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen wesentlich geändert werden, so kann von den Baubehörden gefordert werden, dass auch die nicht unmittelbar berührten Teile der baulichen Anlage mit den Vorschriften der Bauordnung in Einklang gebracht werden, wenn die Bauteile, die diesen Vorschriften nicht mehr entsprechen, mit den beabsichtigten Arbeiten in einem konstruktiven Zusammenhang stehen und die Durchführung dieser Vorschriften bei den von den Arbeiten nicht berührten Teilen keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht. Ein solches Eingriffsrecht ist beispielsweise in § 85 Abs. 3 der Bauordnung Berlin sowie in den § 87 Abs. 2 der Bauordnung NRW und § 54 Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung vorgesehen.

Nach der Rechtsprechung ist eine Änderung wesentlich, wenn es sich um eine eingreifende, das Bauwerk umgestaltende Bauausführung handelt (also keine bloße Instandsetzung). Ein konstruktiver Zusammenhang ist anzunehmen, wenn die nach dem Bauordnungsrecht nicht mehr genehmigungsfähigen Bauteile in ihren technischen Konstruktionen von den geänderten Bauteilen abhängig oder beide aufeinander angewiesen sind. Mehrkosten müssen für den Anpassungsverpflichteten wirtschaftlich tragbar sein; sie dürfen nach der Rechtsprechung nicht mehr als circa 20 Prozent der ohnehin entstehenden Umbaukosten betragen. Schließlich muss der Zustand der von der Veränderung nicht unmittelbar berührten Bauteile eine Umgestaltung aus Gründen der öffentlichen Sicherheit dringend erforderlich machen.

Die Baubehörden werden in der Regel aufgrund von Bauanträgen beziehungsweise Bauanzeigen tätig. Sie prüfen im Rahmen ihres Ermessens, welche Maßnahmen aus ihrer Sicht erforderlich sind. Können bestimmte Anforderungen aufgrund der Qualität des Bestandes nicht eingehalten werden (zum Beispiel Denkmalschutz), so können auch Abweichungen zugelassen werden (vergleiche Rundschreiben der Obersten Bayerischen Baubehörde unter Verweis auf § 63 Abs. 1 Satz 1 Bayerische Bauordnung). Vor Erlass der Ordnungsverfügung wird der Bauherr angehört. Die entstehenden Mehrkosten sind bei der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen.

4. Weitere Anpassungspflichten wegen Nutzungsänderungen

Nach fast allen Landesbauordnungen haben die Bauaufsichtsbehörden nicht nur bei der Errichtung, sondern auch bei der Nutzungsänderung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund der Bauordnung erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen (vergleiche Artikel 54 Abs. 2 Bayerische Bauordnung). Die Baubehörde kann also eine Anpassung des Gebäudes an aktuelle Vorschriften des Bauordnungsrechtes verlangen, wenn die neue Nutzung andersartige beziehungsweise weitergehende Anforderungen an die bauliche Anlage stellt. Dies gilt insbesondere, wenn durch die Nutzungsänderung Betriebsstätten entstehen. Allerdings muss damit auch eine erhöhte Gefährdungslage einhergehen. Denn für ein Anpassungsverlangen reicht es nach der Rechtsprechung nicht aus, wenn die neue Nutzung stärkere Brandschutzvorkehrungen lediglich als „ratsam“ erscheinen lasse (vergleiche VG Düsseldorf, Urteil vom 06.10.2005).

Wird beispielsweise eine Wohnung künftig gewerblich genutzt (zum Beispiel Handwerksbetrieb, Gaststätte), dann sind die entsprechenden sondergesetzlichen Anforderungen zu beachten. In der Regel besteht aufgrund der geänderten Nutzung (insbesondere aufgrund eines höheren Verkehrs) ein erhöhtes Risiko. Eine Anpassung an aktuelle und sondergesetzliche Brandschutzregeln ist in diesen Fällen in der Regel geboten.

5. Konsequenzen bei Nichtbefolgung bauordnungsrechtlicher Pflichten

Kommt ein Hauseigentümer dem Anpassungsverlangen der Baubehörde nicht nach, so kann diese dessen sofortige Vollstreckung anordnen. Hiergegen hilft dann nur noch der Weg zu Gericht (Anfechtungsklage), der in den meisten Fällen jedoch erfolglos ist. Widersetzt sich der Eigentümer im Rahmen der von ihm durchgeführten Änderungen (bei Bau und/oder Nutzung) entsprechenden Anordnungen der Behörde, so kann diese die Einstellung der Arbeiten anordnen beziehungsweise die Nutzung untersagen und im Falle einer Nutzungsfortsetzung die Anlage beziehungsweise Teile der Anlage versiegeln. Schließlich kann die Baubehörde auch die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlage anordnen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften geändert wurde und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

Neben den vorgenannten Anordnungen kann die Behörde auch Bußgelder verhängen, wenn die für den rechtswidrigen Zustand Verantwortlichen einer nachvollziehbaren schriftlichen Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zuwiderhandeln. Bußgeldpflichtig sind auch diejenigen, die ohne die erforderliche Genehmigung bauliche Anlagen ändern beziehungsweise als Bauherr, Entwurfsverfasser, Unternehmer, Bauleiter bei dem Bau beziehungsweise der Änderung baulicher Anlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften zuwiderhandeln. Nach den einschlägigen Vorschriften können die Bußgelder bis zu 500.000 Euro betragen.

6. Haftung bei Verletzung von Verkehrssicherungspflichten

Das Nichteinschreiten von Baubehörden im Falle von Gefahren beziehungsweise baulichen Änderungen oder Nutzungsänderungen heißt noch lange nicht, dass sich der Eigentümer und/oder Betreiber einer baulichen Anlage auf seinem Bestandsschutz „ausruhen“ darf. Denn nach ständiger Rechtsprechung ist derjenige, der eine Gefahrenlage – gleich welcher Art – schafft oder erhält, grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern.

Insbesondere wird der Verkehrssicherungspflichtige durch die baurechtliche Genehmigung einer Anlage nicht von seiner eigenen Prüfungspflicht befreit. Denn die Erteilung der öffentlich-rechtlichen Erlaubnis verfolgt andere Zwecke, als die auf den Vertrauensschutz des Verkehrs beruhende, auf den Integritätsschutz gefährdeter Personen ausgerichtete und deshalb in ihrer Zielsetzung umfassendere Verkehrssicherungspflicht (vergleiche BGH, Urteil vom 31.05.1994).

7. Umfang und Grenzen der Verkehrssicherungspflicht

Dr. Ulrich Dieckert Rechtsanwalt Dr. Ulrich Dieckert ist Partner der überörtlichen Sozietät Witt Roschkowski Dieckert (www.wrd.de), die unter anderem für die Bau- und Immobilienwirtschaft beratend tätig ist. Dr. Dieckert hat sich im Bereich der Sicherheitstechnik auf die Themen Brandschutz und Videoüberwachung spezialisiert und referiert hierzu auf Seminaren und Kongressen der Sicherheitsbranche. Der vorliegende Artikel ist im Anschluss zu einem Vortrag beim Brandschutzkongress 2013 des BHE e.V. entstanden.

Nach der Rechtsprechung umfasst die rechtlich gebotene Verkehrssicherungs-pflicht diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schaden zu bewahren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht jeder abstrakten Gefahr vorbeugend begegnet werden kann. Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung ausschließt, ist im praktischen Leben nicht erreichbar (vergleiche BGH, Urteil vom 02.03.2010). Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt ist daher nach der Rechtsprechung genügt, wenn im Ergebnis derjenige Sicherheitsgrad erreicht ist, den die in dem entsprechenden Bereich herrschende Verkehrsauffassung für erforderlich hält (vergleiche BGH, Urteil vom 16.06.2006).

Der Bauherr beziehungsweise Gebäudeeigentümer trägt die umfassende Verantwortung für die von ihm geschaffene oder vorgehaltene Gefahrenlage. Er kann diese teilweise auf fachkundige Beauftragte übertragen (Planer, Bauunternehmen, Bauüberwacher), soweit er auf deren Zuverlässigkeit vertrauen darf. Er bleibt jedoch für die richtige Auswahl und Überwachung dieser Personen verantwortlich. Der Planer trägt neben dem Bauherrn aufgrund seines Fachwissens die Verantwortung für eine regelwidrige Planung beziehungsweise das Unterlassen von Hinweisen auf konkrete Gefahren, welche Anpassungspflichten auslösen können. Dies gilt auch für Bausachverständige, wie der BGH am 12.01.2010 in Bezug auf den Einsturz der Eissporthalle in Bad Reichenhall entschieden hat. Der Bauunternehmer übernimmt während der Bauausführung weitgehend die Verkehrssicherungspflicht für die Baustelle und haftet daneben – wie der Planer – für baurechtswidrige Zustände des von ihm geschaffenen Werkes.

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Foto: WRD

Brandschutz und/oder Bestandsschutz

Anpassungspflichten und Haftungsfragen

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